Siinkohal tuleks endalt küsida: kas ma näen end oma metsaga tegelemas ka tulevikus? Levinud on väärarusaam, et pärast metsas raiete tegemist ehk maksimaalse kasumi välja raiumist ongi mets majandatud. Tegelikult on Metsaseaduse järgi metsaomanikel kohustus tagada ka raielanki uuenemine. Raie võõrandamisest saadava tuluga kaasnevad seega ka kulud. Maapinna ettevalmistuse ja istutustööde hinnad algavad 700€-st hektari kohta.

Teine oluline mõttekoht on see, kuidas kinnistu saadud on. Omal ajal tagastatud maade esmane müük on tulumaksuvaba, aga raieõiguse võõrandamine on maksustatud 20%-ga. Kinkelepinguga saadud kinnistut müües maksustatakse kogu tulu. Tasub mõelda - kuidas kõige rohkem tulu endale jätta saan?

See, kas kasulikum on metsa müük koos maaga või raieõigusena, sõltub kokkuvõttes omaniku enda plaanidest ja kinnistu praeguse omaniku kätte jõudmise ajaloost.

Mida siis pärandi kätte saamiseks teha tuleb?

Esmalt tuleks notari juurde pöörduda. Pärimise vormistamiseks (pärandi pärijate nimele vormistamiseks ja pärandi jagamiseks) tuleb läbi viia pärimismenetlus. Selleks, et notar saaks menetlust läbi viia, peab keegi avalduse esitama.

Vahel arvatakse ekslikult, et kui pärandaja on testamendi teinud, siis ei pea pärimismenetlust tegema või et testamendi teinud notar võtab pärijatega ise ühendust. Tegelikult see nii ei ole ja pärimismenetlus tuleb igal juhul algatada.

Pärimismenetluse algatamiseks võib ükskõik millisele Eesti notarile avalduse esitada. Avaldust ei pea tingimata esitama pärija – seda võib teha ka võlausaldaja või muu huvitatud osapool, näiteks korteriühistu, kelle majas elanud isik on surnud, aga kelle korteri vastu pole keegi huvi tundnud.

Kogu pärimismenetlus toimub ühe notari juures. Kui ühele notarile on juba avaldus pärimismenetluse algatamiseks esitatud, siis tegeleb tema protsessiga edasi ka juhul, kui mõne hilisema avalduse teeb teine notar.

Loe pärimistoimingute kohta lisa: https://www.notar.ee/528

Kinkelepinguga saadud kinnistu maksustatakse müügi korral praeguste seaduste järgi täies ulatuses 20% tulumaksuga. Kui saad kinkelepinguga näiteks metsamaa, mille väärtuseks märgiti notarilepingus 12 000€ ja müüd selle hiljem maha 15 000€-ga, siis peab täissumma pealt 3000€ tulumaksu maksma. See tähendab, et olukorras, kus kinnistut on kindlasti plaanis tulevikus realiseerida, on kinkeleping pigem kingitus riigikassale.

Kinnistu järgmise omaniku tulevikuplaanid saavad määravaks ka pärandamise puhul. Kui kinnistu on omal ajal tagastatud ja seda on plaanis müüa, on pärandamine parim valik - kuna see pole müügitehing, siis kui pärija maad müüma hakkab, saab ta esimese võõrandajana tulumaksuvabastuse. Ostetud ja seejärel edasi pärandatud kinnistut müües tuleb kasumi pealt ikkagi tulumaksu maksta. Kui ostad kinnistu näiteks 12 000€-ga ja hiljem müüd 15 000€-ga, siis tuleks kasumilt tulumaksu maksta 600€.

Kinkeleping pole seaduse silmis pärandamisega samaväärne ning olukorras, kus kinnistu tuleviku osas on otsad veel lahtised, ei tasu pärimismenetluse hirmus tormakalt kinkelepingut teha, vaid kaaluda mõlemate variantide plusse ja miinuseid.

Metsamaa ostu-müügitehingu tegemiseks sõlmitakse notari juures kas asjaõiguslik või võlaõiguslik leping. Asjaõigusliku leping on tavapärane ostu-müügi leping - müügisumma tasutakse kohe ning omand antakse üle. Võlaõiguslikku lepingut saab kasutada siis, kui pannakse paika müügi tingimused ja hind, näiteks juhul kui ostja ootab veel mingit osa ostusummast.

Mõlema osapoole jaoks on kõige turvalisem ostu-müügi summade kandmine läbi notari deposiitkonto, mis on sisuliselt tavaline pangakonto, kus notar summat hoiustab ja selle kolme pangapäeva jooksul müüja kontole edastab. Sellisel juhul tasub silmas pidada, et raha peab notari deposiitkontole jõudma enne tehingu toimumist ning raha kandjaks peab olema tehingu osapool - kui raha kannab keegi kolmas isik, peab tema samuti tehingusse kaasa tulema.

Põllumaa ostu-müügitehingu tegemiseks sõlmitakse notari juures kas asjaõiguslik või võlaõiguslik leping. Asjaõigusliku leping on tavapärane ostu-müügi leping - müügisumma tasutakse kohe ning omand antakse üle. Võlaõiguslikku lepingut saab kasutada siis, kui pannakse paika müügi tingimused ja hind, näiteks juhul kui ostja ootab veel mingit osa ostusummast.

Põllumaa müümisel on oluline, et müüja teavitaks ostjat kinnistut koormavast rendilepingust ning selle sisust. Rendileping läheb müügiga automaatselt uuele omanikule üle ning muutub vaid lepingu osapool (maa omanik ehk rendileandja).

Vt ka “hinna kujunemine põllumaade puhul”

Raieõigust saab ilma notarita müüa kas raieõiguse võõrandamise või tingimusliku raieõiguse võõrandamise lepinguga. Notariaalse tehingu soovijad saavad seada kasutusvalduse. Loe vormistamise kohta lähemalt: “Kasvava metsa müük - milliseid võimalusi raieõiguse müügiks on?”

Oluline on jälgida, et lepingul oleks kõigis ettenähtud kohtades (näiteks igal leheküljel, raieplaanil ja lepingu lõpus) kõigi lepingu osapoolte allkirjad. Omakäelise allkirja puhul annab lisakindluse vastaspoole esindaja isikut tõendavast dokumendist pildi tegemine.

Raieõiguse müümisel soovitame jälgida ka seda, et lepingus oleks punkt, mis annab raiumise õiguse alates hetkest, mil kogu summa on müüja kontole laekunud. See võimaldab raiuja maksuvõimekuses veenduda enne, kui nad oma metsa majandama lubate.

Levinud on väärarusaam, et pärast metsas raiete tegemist ehk maksimaalse kasumi välja raiumist ongi mets majandatud. Tegelikult on Metsaseaduse järgi metsaomanikel kohustus tagada ka lanki uuenemine, seda ka juhul kui metsaosa on hukkunud looduslikel põhjustel, näiteks maha põlenud või tuulemurru käes kannatanud. Metsa uuendamine tähendabki uue metsapõlve kasvama panemist.

Metsa uuendatakse reeglina kaks aastat peale raietöid, et pinnas saaks taastuda. Istutustööd algavad maapinna ettevalmistusega ja seejärel tehakse kas istutus või seemnekülv, et kinnistul uus puistu kasvama hakkaks. Maapinna ettevalmistuse ja istutustööde hinnad algavad 700€-st hektari kohta. Pärast istutustöid on soovituslik esimesel viiel aastal ka metsakaitset teha.

Osade puuliikidega kinnistute puhul jäetakse raielank looduslikule uuendamisele. Selle miinuseks on see, et pole garantiisid, et metsa asemel ei kasva tagasi hoopis lepavõsa. Kui soovid metsa uuendamisest konkreetseid tulemusi nagu kindlalt tootlikkust saada, või tahad kindlat tüüpi puistut, siis pole looduslik uuenemine Sulle.

Metsa uuendamise kulud saab raietööde tuludest maha arvata ning seeläbi vähem tulumaksu maksta. Selle kohta annab täpsemat infot Maksuamet. Lisaks subsideerib riik istikute ostu kuni 80% ulatuses.

Küps mets enam küpsemaks või tervemaks ei muutu. Vanuse suurenedes hakkab metsa vastupanuvõime erinevate haigustele ja kahjuritele järk-järgult vähenema. Raieküpsusvanus on iga puuliigi puhul erinev. Visuaalsel vaatlusel aitab metsa raieküpsust hinnata näiteks see, kui palju puid ümber kukkunud või ära murdunud on - vanades puistutes juhtub seda palju rohkem.

Küpset metsa tuleb uuendada, aga selleks ei pea tingimata lageraiet tegema. Seda saab teha lisaks lageraiele ka harvendusraie, sanitaarraie, valgustusraie või aegjärkse raie vormis, nii masinate kui käsisaega, aga ainult juhul kui metsa minnakse uuendama enne raieküpsuse vanuse möödumist. Tugevalt üleküpsenud metsas on lageraie ainsaks valikuks, sest põdurad puud ei pruugi pärast metsa harvendamist enam püsti jääda.

Kuluefektiivsuse poolest on lageraie kõige parem metsa uuendamise viis. Samuti on lagedal alal kõige parem teha metsa uuendamist, ehk istutustöid ja seemnekülvi. Lageraie puhul jäetakse kinnistule vastavalt metsaseadusele seemne- ja säilikpuid 20-70 tükki hektari peale.

Harvendusraie peamiseks eesmärgiks on puistu väärtust tõsta. Täpsemalt viiakse harvendusraie abil lõpule puistu koosseisu kujundamine ning eriti hea on harvendusraie teha enne uuendusraiet.

Väärtuslikel puuliikidel või -eksemplaridel on harvendusraie järel rohkem kasvuruumi. Samuti aitab harvendusraie metsa loodusliku uuenemise tingimusi paremaks muuta ning suurendab puistu vastupanuvõimet tormi- ja lumekahjustustele, nagu ka putukkahjuritele ja seenhaigustele. Harvendusraie on efektiivne - nii saab kasutada ka puitu, mis muidu metsast looduslikul teel välja langeksid ja mädanema jääksid.

Harvendusraie puhul raiutakse metsa täius maksimaalselt 60 protsendini.

Juriidilised piirangud, nagu näiteks kehtivad rendilepingud, ei takista põllumaa müümist. Kehtiv rendileping läheb vastavalt seadusele üle uuele omanikule - muutub vaid lepingu osapool (maa omanik ehk rendileandja).

Pahatihti on rendilepingud Eestis aastaid tagasi põlve otsas tehtud ning kaitsevad ühe lepingu osapoole huve rohkem kui teise. Ebakorrektne leping võib hilisema tingimuste muutmise või lõpetamise keeruliseks teha.

Meie meeskond on kokku puutunud ka rendilepingutega, kus on paberile pandud seaduslikus mõttes tühiseid kokkuleppeid. Üks selline õigustühine punkt on näiteks rentniku eelisostuõigus. Eelisostuõigus kehtib vaid juhul, kui see on notari juures kokku lepitud ja ka kinnistu registriosasse lisatud. Seda, kas Sinu kinnistul on eelisostuõiguse märge, saab vaadata kinnistusraamatust. Kindlasti ei pea eelist andma rentnikule, kes pakub maaomanikule madalamat hinda kui teised pakkujad.

Teine kahjuks üsna tihti esinev õigustühine punkt on lepingu lõpetamise keelamine või takistamine. Eesti seaduste järgi on iga lepingut võimalik lõpetada kui selleks on mõjuv põhjus, olgu tegemist tähtajalise või tähtajatu lepinguga, naabrimehe või võõraga.

Kui Sinu põllumaal on piirav rendileping, siis võta meiega ühendust. Oskame lahendada ka kõige keerulisemaid kaasuseid!

Põllumaa välja rentimisel on maaomaniku jaoks oluline silmas pidada, et rentnik maksaks iga-aastast renti kohusetundlikult ning et rentnik kasutaks renditud põllumaad sihtotstarbeliselt ja keskkonnasõbralikult. Seda aitab teada saada taustauuring või lähinaabritega suhtlemine, kes samale rentnikule rendivad.

Oluline on ka see, et põllumaad välja rentides tehtaks korrektne rendileping, mis kaitseks mõlemat lepingu osapoolt. Pahatihti on rendilepingud Eestis vanad, põlve otsas tehtud ning kaitsevad ühe lepingu osapoole huve rohkem kui teise. Ebakorrektne leping võib hilisema tingimuste muutmise või lõpetamise keeruliseks teha.

Meie meeskond on kokku puutunud ka rendilepingutega, kus on paberile pandud seaduslikus mõttes tühiseid kokkuleppeid, näiteks eelisostuõigus või on lepingu lõpetamine võimatuks tehtud. Kui Sinu põllumaal on piirav rendileping, siis võta meiega ühendust. Oskame lahendada ka kõige keerulisemate kaasuseid!

NB! Eesti Maavara OÜ pakub põllumaa omanikele ka haldusteenust, millega renditakse põllumaa otse omanikult ning otsitakse ise allrentnik. Sellisel juhul jääb Eesti Maavara vastutavaks osapooleks ehk maaomanikul on oma maad välja rentides kindlus, et renditasu laekub igal aastal kokkulepitud korras ning et kinnistut kasutatakse heaperemehelikult.

Kui kinnistut tervikuna ei saa või ei taha müüa, on mõistlik soovitud osa mõttelise osana müüa.

Mõttelise osa ost-müük tähendab seda, et kinnistust müüakse plaanimaterjali alusel mingi konkreetne osa. Näiteks kui ühes katastriüksuses on koos põld, mets ja maja, siis on mõttelise osana võimalik kõik kolm osa erinevatele ostjatele müüa. Juriidiliselt jäävad mõtteliste osade omanikud kaasomanikeks kuni mõõdistustööde lõpuni.

Mõttelise osa ostu-müügi tehingut teeb notar. Lisaks mõttelise osa ära märkimisele seatakse ka kasutuskord, mis tähendab, et lepitakse näiteks kokku, et igaüks tohib oma soovide järgi oma mõttelisel osal majandada, aga teiste osade kallale minna ei tohi. Samuti lepitakse kokku selles, millal kinnistu reaalosadeks ehk eraldi katastriüksusteks mõõdetakse ning millal kaasomand lõpetatakse, ehk millal iga ostja oma osa peremeheks saab.

Mõttelise osa müük on hea juhul, kui on rahade kättesaamisega kiire ja ei jõua maamõõtmistööde lõppu ära oodata. Seda kasutatakse palju ka siis, kui soovitaksegi ühest tervikust mitmeid osasid müüa ning kui kõigile osadele on ostjad olemas, siis kinnistu ühe hooga lahku mõõta.

Kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega saab paika panna, millist maatüki osa võib konkreetne isik kasutada ning millised maatüki osad on kaaskasutuses. Näiteks võib kokku leppida, et majaosa kasutab üks kaasomanik ja metsa-või põllumaad teine kaasomanik.

Kasutuskorras pannakse täpselt kirja, millist ja kui suurt osa kaasomanik ühisest asjast kasutada võib, aga saab veel kokku leppida, milliseid kulutusi tehakse ühise asja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks ning muudes kaasomanikele olulistes küsimustes. Kasutuskorda saab seada notaris.

Eesti Maavara OÜ ostab metsa-ja põllumaad ka koos taluhoonetega, samuti suvilaid ja taluhooneid eraldi. Hiljem realiseerime taluhooned läbi tütarettevõtte Apell Kinnisvara, mis on Eesti esimene talude ning metsa-ja põllumaade müügile spetsialiseerunud kinnisvarabüroo.

Apell Kinnisvara pakub oma müüdavate objektide puhul võimalust osta talu ka notariaalse järelmaksuga, et noorpered, maapiirkondade elanikud, madalapalgalised, mustalt palka saavad inimesed jt pankade silmis laenuks sobimatud Eesti inimesed saaksid samuti oma unistuste kodu rajada.

Notariaalse järelmaksu tehing on juriidiliselt võlaõiguslik ostu-müügileping, millega pannakse paika tingimused, mida ostja peab täitma, et objekti omanikuks saada. Enamasti on tingimuseks sissemaks, kindel maksegraafik, kokkuleppeline intress, valduse üleminek pärast esimest osamakset ning eelmärge kinnistusraamatus.

Metsamaa hind sõltub mitmetest asjaoludest, esmajoones metsamaterjalist. Seda, kui palju materjali metsas on, tuleks mõõta tihumeetrites, mitte hektarites. Mõnes metsas kasvab kahel hektaril 2000 puud, teises 20 puud. Kasvava metsa puhul pole hektari hinnast rääkimine seega asjakohane.

Olulisem on, kui palju seda materjali tihumeetrites on - kasvava metsa tagavara on metsamajandamiskavas kirjas. Kavas on välja toodud ka peamised puuliigid, mis mõjutavad samuti hinda - okaspuud on kõrgema väärtusega kui lehtpuud, samas on ka männil ja kuusel hinnavahe.

Üks keerulisemaid asju, mida maaomanikuna ise hinnata, aga mis on hinna juures oluliseks määrajaks, on sortiment - kas tegemist on jämepalgi, peenpalgi, paberipuidu, küttepuu või jääkmaterjaliga.

Lisaks tasuks mõelda pinnasele, kus puistu kasvab. Soise pinnasega kinnistutel ei kasva puud sama kõrgeks ning on keerulisem raietöid planeerida. See, milline on mulla boniteet ja kasvukoht, määrab ka selle, millised puuliigid kinnistul järgmise metsapõlve ajal kasvada võiksid. I boniteediga kasvukohatüübi puhul saab valida, kas pärast uuendamist jätkata senise sortimendiga või istutada väärtuslikumaid taimi, mis annab ka hinnas mänguruumi juurde.

Silmas tuleb pidada ka kinnistu asukohta, seda nii suuremate maanteede kui ka lähimate saekaatrite suhtes. Transpordikulud moodustavad metsatöödest märkimisväärse osa.

Milline on kinnistu ligipääs? Kui ligipääs avalikult teelt puudub ning tuleb üle naaberkinnistute käia, tuleb kasutusloa saamiseks enamasti naabritele maksta. See loob lisakulu, mistõttu on ligipääsetavad metsakinnistud arusaadavalt rohkem hinnas. Ka veidra kujuga kinnistud võivad vähem väärtuslikuks osutuda kui kuju ligipääsu või metsa majandamist raskendab.

Kokkuvõttes on metsa hinna juures oluline: metsamaterjali hulk, liik ja sortiment, mullastiku kvaliteet ja kasvukohatüüp, kinnistu asukoht ja ligipääs.

Põllumaade hinnad kujunevad mitmete tegurite koosmõjul. Väga oluline on näiteks mullaviljakus. Kehvema viljakusega kinnistutel saab kasvatada vähenõudlikumaid taimi nagu näiteks liblikõielised, kaer, juurikad, samas kui hea boniteediga kinnistu puhul saab põllumajandaja ise valida, millist kultuuri kasvatada soovib. Mullaviljakus pole midagi, mida saaks harimise käigus muuta - väetised ja toitainesegud toetavad taimekasvatust, aga savisest mullastikust midagi paremat hooldustöödega teha ei saa.

Teine oluline tegur on asukoht - kus põllumaa asub ning millised on selle piirkonna eripärad? Konkurents mõjutab põllumaade hindasid, nii ostuhinda kui ka rendihinda. Külas, kus on ainult üks loomakasvataja, on hea kui heinamaa saaks rendile anda kasvõi 50€ hektari kohta aastas, samas kui kõrge konkurentsiga piirkondades küündivad teraviljakasvatuseks sobilike maade rendihinnad juba kohati 200€-ni hektari kohta aastas.

Lisaks sellele, mitu põllumajandustootjat piirkonnas on, on konkurentsi juures oluline ka see, millised need ettevõtted on. Kui kasumlikud ettevõtted on? Millised on arenguplaanid, kas on plaan laieneda või tõmmati just tegevust koomale? Kas ja millised tootjad üldse praegu maade ostu investeerivad? Milline tegevusvaldkond neile raha sisse toob ja millised on tulevikusuunad selles valdkonnas? Kuidas nad konkurentsile ja nõudluse suurenemisele reageerivad - kas minnakse hasarti ja asutakse üksteist üle pakkuma, tehakse tagaselja kokkuleppeid või hoopis loobutakse? Just selliste eripärade tõttu võivad sama valla erinevates osades hinnad mitmekordselt erineda.

Kinnistu hinda mõjutab ka kinnistu suurus - väga väikeste põllumaade vastu võib juba seetõttu leige huvi olla, et kombainiga on keeruline ringi pöörata. Samal põhjusel on oluline ka kinnistu kuju. Mida standardsema kujuga ja mida suurem kinnistu, seda rohkematel harijatel selle vastu ka huvi on.

Ligipääs kinnistule - kas siis üle avalikult kasutatava tee või üle naaberkinnistute - on samuti oluline, sest kehva ligipääsuga kinnistu puhul võib tekkida vajadus seada servituut või maksta kasutuskorra seadmise eest, mis võib arvestatavaks lisakuluks kujuneda. Kinnistuid, mis asuvad ühe ettevõtte poolt haritava suure põllumassiivi keskel, on seetõttu raske mõnele konkureerivale põllumehele müüa.

Põllumajanduslikku tegevust võivad segada ka piirangud, mis jagunevad juriidilisteks piiranguteks, nagu näiteks rendileping või kasutuskord, ning looduskaitselisteks piiranguteks. Meie meeskond on tugev just keeruliste kaasuste lahendamises ning oleme huvitatud ka piirangutega põllumaade ostust.

Maa hind on otseses sõltuvuses ka nõudlusega - kus rohkem nõudlust, seal ka krõbedam hind. Eestis on rahvastiku tihedus põllumajandusmaa hektari kohta 1,3 ning maa keskmine hektarihind 2890€, Soomes on rahvastiku tihedus 2,5 ja põllumajandusmaa hektarihind 8718€ ning Hollandis on 9,4 rahvastiku tiheduse juures keskmiseks hektarihinnaks 68 197€. Kuna rahvastiku tihedus on praeguse demograafilise arengu juures Eestis ilmselt püsiv, seega jäävad hinnad Kesk- ja Põhja-Euroopas alati kõrgemaks. Lisaks on sealsed metsa-ja põllumajandustootjad finantsiliselt kordades võimekamad, mistõttu on võrdlused teiste riikidega eksitavad.

Kokkuvõttes sõltub põllumaa hind mullaviljakusest, asukohast, piirkonna eripärast, kinnistu suurusest ja kujust ja ligipääsust ning piirangutest.

Kindlasti oled mõelnud, miks ettevõtted, kes minu maast huvitatud on, minuga telefoni teel kontakti otsivad?

Otseturundus on valdkonnas trendiks saanud alles viimasel ajal. Veel 10 aastat tagasi ei olnud huvipakkuvate kinnistute omanikega kontakti otsimine vajalik, sest maakonnalehtedes, portaalides või infotahvlitel kuulutamisega leidis piisavalt uusi objekte, et ettevõtte maht või eesmärk täita.

Tänaseks on otseturundus paraku kõige efektiivsem viis uute objektide leidmiseks. Konkureerivaid ettevõtteid on turule lühikese ajaga nii palju juurde tekkinud, kes samuti kinnistute leidmiseks otsekontakti otsivad, et need, kes seda enam ei tee, jäävad lihtsalt oma turuosast ilma.

Meie Eesti Maavara OÜ-s oleme seisukohal, et nii maaomaniku kui ettevõtja jaoks on telefonisuhtlus mugavam kui ukselt-uksele käimine. Telefonitsi on maaomanikul alati võimalus koostööst keelduda ning paluda ka seda, et keegi sel teemal meie ettevõttest rohkem ei tülitaks. Austame alati selliseid tahteavaldusi ja peame inimeste õigusest privaatsusele väga lugu. Seetõttu ette teatamata ühegi kodu või talu hoovis meie kontakti otsimas ei käi ega plaani ka seda tegema hakata.

Sentimentaalse väärtusega kinnistu müügil on üheks levinud hirmuks, et äkki see tükike Eestimaad kaob lihtsalt maamunalt ära. Seetõttu hoitakse armsast kohast kümne küünega kinni ka juhul, kui see tegelikult rahaliselt ebaotstarbekas on. Kinnitame, et kinnistu jääb samale kohale ning kodustes kohtades saab vanaviisi edasi jalutamas või mõtteid mõlgutamas käia.

Eesti Maavara OÜ-le müües võid kindel olla, et kinnistut majandatakse parimal võimalikul viisil ning ühtegi kinnistut tarbetult seisma ei jäeta. Vaatame iga kinnistut individuaalset ja leiame sellele parima võimaluse rakenduse.

Tänapäeval on kinnistute ning raieõiguse müük väga turvaline. Kinnistute müügitehinguid tehakse notariaalselt, mis annab võimaluse kasutada notari deposiitkontosid. Kui potentsiaalne ostja pole sinna raha kandnud, siis ei pea ka tehingut tegema. Lisaks ei pea muretsema, et kirjutad millelegi alla ning pärast raha ei saagi, kuna notar vastutab rahade õigeaegse liikumise eest. See maandab kõik riskid lubatud rahast tehingu käigus ilma jääda.

Kasvava metsa raieõiguse müügi puhul on tavaks, et leping hakkab kehtima siis, raie ostjalt on laekunud raha raie müüja ehk võõrandaja pangakontole. Enne seda on leping kehtetu, mistõttu ei tohi enne rahade laekumist metsa raiuma minna. Ka see minimeerib riski raietöödest saadavast kasumist ilma jääda.

Mõlema osapoole jaoks on kõige turvalisem ostu-müügi summade kandmine läbi notari deposiitkonto, mis on sisuliselt tavaline pangakonto, kus notar tehingu summat hoiustab ja selle kolme pangapäeva jooksul müüja kontole edastab. Raha hoiustamine notarikontol on lisatagatis, et tehing on riskivaba ning et tehingu tingimusi täidetakse.

Müüja vaatevinklist on lepingule alla kirjutamine ja omandi üleandmine enne ostuhinna täielikku tasumist ohtlik, sest kui ostja peaks rahade maksmisest hoiduma, siis vaidluste lahendamiseks tuleb juba kohtusse pöörduda. Ostja vaatevinklist on müüjale ostuhinna tasumine enne müügilepingu sõlmimist ja omandi üleandmist ohtlik, sest müüja ei pruugi lepingut vormistada või siis võib vara omanikuvahetust takistada käsutuskeelu seadmisega. Mõlema osapoole jaoks on notari deposiidi kasutamine seega riskide vähendamiseks oluline.

Kui otsustate notari deposiidi kaudu arveldada, siis tasub silmas pidada, et raha peab notari deposiitkontole jõudma enne tehingu toimumist ning raha kandjaks peab olema tehingu osapool - kui raha kannab keegi kolmas isik, peab tema samuti tehingusse kaasa tulema. Notar kinnitab tehingu alguses, et on kontrollinud, kas raha on olemas ning maksab raha välja kolme tööpäeva jooksul pärast kande tegemist kinnistusraamatusse. Nii saavad mõlemad pooled kindlad olla, et tehingu tegemiseks pole mingeid takistusi.

Kasvava metsa raieõiguse võõrandamise lepingut on võimalik endale sobivas asukohas endale sobival ajal teha. Lepinguid võib teha ka digitaalselt suheldes ja allkirjastades, näost-näkku kohtumata.

Kasutusvaldust ning kinnistu mõttelise osa või terviku müüki tehakse notaribüroodes. Notarid asuvad kõigis Eesti suuremates linnades. Vaata, kus on Sulle lähim notaribüroo siit: https://www.notar.ee/19765

Tehingu tegemise kiirus sõltub sellest kui kiiresti notari juurde mõlemale osapoolele sobiva aja broneerida saab.

Eesti Maavara OÜ teeb koostööd kõigi Eesti suurimate notaribüroodega. Samuti on meil broneeritud mitmed püsiajad suuremates linnades nagu Tallinn, Tartu, Pärnu ja Viljandi. Hea läbisaamine paljude büroodega võimaldab meil aegu lihtsamini ja kiiremini broneerida ning üle kahe nädala aega ootama ei pea.

Tehingu vormistamise kulude jagamine sõltub poolte kokkuleppest. Hea tava on see, et ostja ja müüja kannavad kulud võrdsetes osades ning riigilõiv jääb ostja kanda.

Eesti Maavara OÜ pakub ka võimalust kõik kulud ise kanda, et müüjale ei kaasneks kinnistu müügiga lisakulutusi ega -kohustusi riigilõivuga tegeleda.

Nii metsa- kui põllumaa müügitehingu maksustamise juures mängib rolli see, kuidas kinnistu saadud on. Kui müüd omandireformi käigus tagastatud maad esmakordselt, siis on saadud tulu maksuvaba, ka juhul kui kinnistu on Sinuni jõudnud pärimise teel.

Kui kinnistu on ostetud, siis arvestatakse tulumaks ostetud kinnistu kasumi pealt, kusjuures siin ei mängi rolli, kas kinnistu on EVP-de abil erastatud või mujalt ostetud. Kui ostad kinnistu näiteks 12 000€-ga ja hiljem müüd 15 000€-ga, siis tuleks kasumilt tulumaksu maksta 600€.

Maksude poolest on kõige mõrum olukord, kui kinnistu on kinkelepingu teel saadud. Kinkelepinguga saadud kinnistut müües maksustatakse kogu tulu, sest Maksuameti silmis on see nulli euroga saadud kinnistu. Kui saad kinkelepinguga näiteks metsamaa, mille väärtuseks märgiti notarilepingus 12 000€ ja müüd selle hiljem maha 15 000€-ga, siis peab täissumma pealt 3000€ tulumaksu maksma. See tähendab, et olukorras, kus kinnistut on kindlasti plaanis tulevikus realiseerida, on kinkeleping pigem kingitus riigikassale.

Kasvava metsa müük on 20%-se tulumaksuga maksustatud tehing. Tulumaksu tasumist saab kolm aastat edasi lükata, et metsa uuendamisega seotud kulud, näiteks maapinna ettevalmistus, istikud ja istutustööd samuti deklaratsiooni sisse kanda ning kasust maha arvata. Näiteks kui müüsid 2018. aastal raieõiguse, maksustatakse saadud tulu hiljemalt 2021. aasta tuludeklaratsioonis. Kui said tulu 20 000€, aga kulutasid 5000€ metsa uuendamisele, tuleb tulumaksu maksta 15 000€ pealt 3000€.

Metsa majandamise kulusid saab deklareerida ainult siis, kui metsa majandamine on kooskõlas Metsaseadusega. Metsaseaduse § 16 järgi on metsa majandamine metsa uuendamine, kasvatamine, kasutamine ja metsakaitse. Metsa majandamise kohta on nõue esitada Keskkonnaametile metsateatis. Arvesse saab võtta ainult dokumentaalselt tõendatud majandamiskulusid. Tulumaksuta toetuse arvelt tehtud kulutusi ei saa kasust maha arvata.

Kaasomand või ühisomand tekib siis, kui asjal on mitu omanikku.

Kaasomandis on kaasomandiosad määratletud ning nende osade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana). Iga kaasomanik võib talle kuuluvat mõttelist osa käsutada, sh soovi korral mõttelist osa ka müüa. Näiteks kui Sulle kuulub mõtteline ⅓ kinnistust, siis võid seda ⅓ soovi korral võõrandada, pärandada, pantida jmt. Kaasomandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel ostueesõigus.

Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel või enamike otsusel. Soovitame suulised kokkulepped kasutuskorra kohta ka notariaalselt kinnitada ja kinnistusraamatusse kanda, kuna siis kehtib see ka juhul, kui keegi kolmas isik, kes kokkuleppe tegemises ei osalenud, endale näiteks ⅓ kinnistust ostab.

Kui kokkulepet kaasomandi valdamise kohta ei saavutata, võib seda ka enamuse otsuse või kohtu kaasabil määrata. Kokkulepe asja kasutamise osas ei tähenda, et kaasomanik kasutatava asja ainuomanik on. Kaasomanik võib alati nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (erinevateks katastriüksusteks tükeldamist), kui see võimalik on.

Ühisomand on kaasomandist veelgi isiklikum omandisuhe ja eksisteerib vaid seaduses toodud juhtudel. Ühisomand tekib näiteks abikaasadel, kelle varaliste suhete liigiks on varaühisuse varasuhe, vara suhtes, mille nad abielu jooksul omandavad (välja arvatud pärimise või kinkimise teel saadu) või kohustuste suhtes, mille nad perekonna huvides võtavad. Ühine omand tekib ka pärimisel. Ühisomandi puhul ei ole omanike osade suurus määratud. Ühisvaraga tehinguid teha saavad ühisomanikud vaid ühiselt ehk eraldi müüa nad oma osa ei saa.

Ehk siis kaasomandi puhul on kaasomanikel teatav iseseisvus otsustada, mida oma kindlaks määratud suurusega osaga ette võtta, samas kui ühisomandi puhul tuleb otsuseid teha koos.

Eesti Maavara OÜ-l on üle 10 aasta kogemust kaas-ja ühisomandi jagamistega. Kui Sul on probleeme kaas- või ühisomandiga, siis võtke meiega ühendust!

Kaasomand või ühisomand tekib siis, kui asjal on mitu omanikku.

Kaasomandis on kaasomandiosad määratletud ning nende osade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana). Iga kaasomanik võib talle kuuluvat mõttelist osa käsutada, sh soovi korral mõttelist osa ka müüa. Näiteks kui Sulle kuulub mõtteline ⅓ kinnistust, siis võid seda ⅓ soovi korral võõrandada, pärandada, pantida jmt. Kaasomandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel ostueesõigus.

Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel või enamike otsusel. Soovitame suulised kokkulepped kasutuskorra kohta ka notariaalselt kinnitada ja kinnistusraamatusse kanda, kuna siis kehtib see ka juhul, kui keegi kolmas isik, kes kokkuleppe tegemises ei osalenud, endale näiteks ⅓ kinnistust ostab.

Kui kokkulepet kaasomandi valdamise kohta ei saavutata, võib seda ka enamuse otsuse või kohtu kaasabil määrata. Kokkulepe asja kasutamise osas ei tähenda, et kaasomanik kasutatava asja ainuomanik on. Kaasomanik võib alati nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (erinevateks katastriüksusteks tükeldamist), kui see võimalik on.

Eesti Maavara OÜ ostab ka kaasomandeid, kus kasutuskorda seatud pole. Võta meiega ühendust!

Nii riikliku kui ka krediidiasutuse hüpoteegiga koormatud kinnistut saab koormatisest hoolimata müüa. Kindlasti tasub koormatisest ostjat teavitada ning seejuures tasub tähele panna, kas kinnistul on peal tühi hüpoteek või osaliselt maksmata hüpoteek. Näiteks riiklike hüpoteekide puhul on paljud oma jäägi juba ära tasunud, aga pole hüpoteegi eemaldamiseks avaldust teinud. Selle saab enne notarit hõlpsalt korda ajada.

Riikliku hüpoteegi puhul ongi hüpoteegipidajaks Eesti Vabariik ja kinnistu müümiseks peab nende esindaja tehingust osa võtma. Alates 2018. aasta 1. jaanuarist täidab hüpoteegipidaja ülesandeid Riigi Tugiteenuste Keskus. Nendega saab kontakti: https://www.rtk.ee/nouete-tasumine-ja-volgade-haldus/hupoteegi-pidamine

Krediidiasutuste hüpoteek on see, mis võib üllatusena tulla. Näitaks arvatakse, et pank pani hüpoteegi ainult elamule, aga tegelikult on kõik kinnistu katastriüksused hüpoteegiga koormatud. Selleks, et müüa hüpoteegiga koormatud kinnistut, tuleb ühendust võtta laenuhalduriga - ka tema peab tehingust osa võtma.

Kõige levinum viis hüpoteegist müügi käigus vabaneda on laenujäägi tasumine notari deposiidist. Näiteks kui Sul on veel maksta 3000€ ning müüd kinnistu 15 000€-ga, siis notar kannab 3000€ otse pangale või riigile ning Sinu kontole jõuab 12 000€.

Eesti Maavara OÜ komplekteerib piirkondade kaupa ostetud metsadest ja raieõigustest pakette, mis oleksid meie koostööpartneritele atraktiivsed. See on kasulik ka maaomanikule, sest paketi puhul ei sõltu kasum ühest kinnistust, vaid kogu paketist - mida suuremat mahtu korraga müüa, seda kõrgemat hinda saab ka küsida. Tänu aastatepikkusele koostööle oma partneritega saamegi igas Eesti piirkonnas ka väikesemahuliste raiete eest parimat hinda pakkuda.

Metsapaketti ostes pole ka raiuval ettevõttel huvi ühelt kinnistult rohkem raiet teha kui metsateatis ette näeb. Tänu komplekteerimisele saame tagada väga kõrge kvaliteedi ja võtame alati tehtud tööde eest täieliku vastutuse.

Maatulundusmaade hinnad kasvavad kindlasti edasi, selles pole kahtlustki. Aga kui palju kasvu tulevikus ennustada võiks?

Paljud maaomanikud loodavad, et maatulundusmaade hinnad tõusevad ka Eestis kunagi nt Kesk-Euroopa või põhjanaaber Soome tasemele, kuid sellist hüppelist kasvu tõenäoliselt ei tule.

Maa hind on otseses sõltuvuses nõudlusega - kus rohkem nõudlust, seal ka krõbedam hind. Eestis on rahvastiku tihedus põllumajandusmaa hektari kohta 1,3 ning maa keskmine hektarihind 2890€, Soomes on rahvastiku tihedus 2,5 ja põllumajandusmaa hektarihind 8718€ ning Hollandis on 9,4 rahvastiku tiheduse juures keskmiseks hektarihinnaks 68 197€. Kuna rahvastiku tihedus on praeguse demograafilise arengu juures Eestis ilmselt püsiv, seega jäävad hinnad Kesk- ja Põhja-Euroopas alati kõrgemaks. Lisaks on sealsed metsa-ja põllumajandustootjad finantsiliselt kordades võimekamad, mistõttu on võrdlused teiste riikidega eksitavad.

Mis vahe on põllumaal ja püsirohumaal?

Püsirohumaa on maa, kus heintaimede segu on vähemalt 5 eelnevat aastat järjest kasvanud. Alates 2017. aastast pole enam püsirohumaid lubatud üles harida ehk teisisõnu rohumaade maakasutust muuta. Näiteks kui aastatel 2009-2014 kasvatati kinnistul suvinisu, aga aastatel 2014-2019 oli maa PRIA-s arvel rohumaana, siis jääb see rohumaaks.

Püsirohumaade ülesharimine viib kliimat ja keskkonda säästvate põllumajandustavade (nn rohestamise) toetuse vähendamiseni. Pärast 2017. aastat on paljudes piirkondades püsirohumaa hinnad langenud, sest nende kasutamise vastu tunnevad enamasti huvi vaid loomapidajad või -kasvatajad, keda on oluliselt vähem kui teraviljakasvatajaid. Konkurents on seega väiksem ning see väljendub ka hindades.