Valitsusliit on kokku leppinud: järgmisel aastal peaks Eestis läbi viima maa korralise hindamise, et ühes sellega saada uued alused maamaksu arvestamisele. Mida see maaomanikule kaasa toob?
Üks eesmärk on, et maamaksu kehtestamisel lähtutaks n-ö õigluse printsiibist, millest omakorda võib välja lugeda, et ennekõike ootab maamaksu tõus ees Tallinnas, Harjumaal ja teiste tõmbekeskuste lähistel asuvate maatükkide omanikke, kuna neis kohtades on maa väärtus märksa kõrgem kui kusagil ääremaal. Praegused maa maksustamise hinnad ei arvesta eriti tegeliku turuväärtuse ja asukohaga, mistõttu pealinnas magusas kohas paiknevate kinnistute omanikud maksavad suhteliselt sama suurt maamaksu, kui tuleb maksta mõnes maakohas. Küpsemas on plaan selline n-ö kingitus madala maamaksu näol kaotada ning määrata igale maatükile maks, mis arvestab ka tegeliku maa turuväärtusega.
Tegelikult olime kolm aastat tagasi sarnases olukorras, kui keskkonnaministeerium oli juba sõnastanud maa hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamise kavatsuse. Toona ei jagunud poliitikutel otsustuskindlust, sest peljati just maamaksu tõusu – ei leitud töötavat hooba, millega maa väärtuse kiirest tõusust tingitud maamaksu tõusu tasandada.
Nüüd on valitsus võtnud sihiks see hindamine ikkagi läbi viia. Kui aasta alguses sellekohane otsus langetatakse, siis maa-amet on lubanud hindamise tulemused kätte saada 2021. aasta lõpuks. Seega võivad maamaksu arvutamise põhimõtted muutuda 2022. aastast.
Muu hulgas on vaja määratleda katastriüksuste hindamise läbiviimise kord. 2016. aastal leiti, et see võiks toimuda igal neljandal aastal pärast eelmist hindamist. Ka praegu soovib maa-amet oma tegevustes lähtuda eeldusest, et hindamine toimub regulaarselt ning et selle käigus ei leita mitte maa maksustamise hinda, vaid katastriüksuse väärtust.
“Maa-amet korraldab hindamise ja andmete avalikustamise, ent kuidas neid andmeid maksustamiseks kasutatakse, ei ole enam meie otsustada,” nendib maa-ameti peadirektori asetäitja Triinu Rennu.
Üks on selge – viimati 2001. aastal korraldatud maade hindamise andmed ei kajasta enam tegelikkust. Maade väärtus on selle ajaga üldiselt kõvasti tõusnud ning see, et hindamist ei ole pika aja jooksul läbi viidud, mõjutab ka omavalitsuste tulubaasi.”OECD hinnangul peaks Eesti koguma rohkem eelarvevahendeid kinnisvaramaksust, kaotama selleks maksuvabastused ja võtma maksu aluseks kinnisvara turuhinna.
Kinnisvaraspetsialistid on valdavalt siiski seda meelt, et tehtagu süsteem ümber kuidas tahes, lõpuks tähendab see igal juhul maamaksu tõusu. Ennekõike kohtades, kus varem laius näiteks võsastunud tühermaa, aga nüüd seisavad uhked paarismajad. Aga mitte ainult – sisuliselt tabaks hinnatõus kõiki Eesti piirkondi.
Maa-ametis ollakse seisukohal, et pärast sellist hindamist saab iga maaomanik pildi oma maa tegelikust väärtusest selgemaks. Asi on selles, et piirkondades, kus kinnisvaraarendus aktiivne, on maa turuväärtus viimase ligemale paarikümne aastaga mitmeid kordi kerkinud. Teiseks kergitas maa turuhinda Eesti liitumine Euroopa Liiduga – seni kasutuna seisnud maatükid võeti maatulundusmaana käibesse, et näiteks haritava põllumaa toetust saada.
Viimaste aastate keskkonnaministrid eelistasid lähtepunkti, et n-ö riiklikku maa hindamist pole üldse vaja ja maa maksustamisel piisab, kui võtta aluseks turuhind. Praegu pole aga tehtud üht ega teist.
Majanduskoostöö ja Arengu Organisatsioon OECD on Eesti riigijuhtidele korduvalt meelde tuletanud, et Eesti peaks vähendama tööjõu maksustamist ning suurendama just varade maksustamist. OECD hinnangul peaks Eesti koguma rohkem eelarvevahendeid kinnisvaramaksust, kaotama selleks maksuvabastused ja võtma maksu aluseks kinnisvara turuhinna. Niisiis võiks küsida: kas siit terendab tulevikus veel hoopis suurem plaan, näiteks maamaksuvabastuse kaotamine?
MIS ON MIS? Riigi Teataja, maa-amet, Maamaks
Maamaksu arvutamise aluseks on 2001. aasta maa korralise hindamise käigus kehtestatud maa maksustamise hind.
Maamaksu arvutatakse maamaksumäära alusel. Viimase kehtestab kohalik omavalitsus ja see võib olla 0,1–2,5% maa maksustamishinnast (põllu- ja loodusliku rohumaa puhul 0,1–2%).
Maamaksust laekuv tulu läheb kohalikule omavalitsusele.
Valdavalt rakendatakse Eestis praegu maksimaalset maamaksumäära.
Kehtiva seaduse järgselt tuleb maa hindamise tulemusi võtta automaatselt maa maksustamise aluseks.
Maamaksu hüppelise kerkimise vältimiseks tuleb maa hindamine ja maa maksustamine teineteisest lahku lüüa.
Maamaksu ei kohaldata nn kodualusele maale, kui selle suurus on tiheasustusalal kuni 1500 m² või hajaasustuses kuni kaks hektarit.
Otsustusõigus valdadele ja linnadele
Uue maa korralise hindamise läbiviimise üks arhitekte, riigihalduse minister Jaak Aab nimetab üheülbaliseks lähenemiseks jutte sellest, nagu peaks maamaks pärast hindamise läbiviimist kindlasti mitu korda tõusma. Just Aab tegi kevadel ettepaneku, et maa korralise hindamise läbiviimine valitsusleppesse kirja saaks. Nii ka läks ja nüüd peab valitsus järgmise aasta alguses selles osas midagi otsustama. Olgu öeldud, et riigihalduse minister peab muu hulgas hoolitsema ka valdade-linnade tulubaasi täienemise eest.
“Uue maa korralise hindamise läbiviimise mõte on selles, et maa maksustamise alus oleks objektiivne ja vastaks maa tegelikule hinnale ning oleks piirkonniti õiglane,” selgitab Jaak Aab. “Kuidas korraline hindamine puudutab maamaksu, on juba järgmine poliitiline otsus. Mina pooldan seda, et kohalik omavalitsus saaks senisest rohkem otsustada, kuidas enda haldusterritooriumil maad maksustada. Näiteks mõnele maa kasutusotstarbele soodustuste rakendamise või maa sihtotstarbele vastava maksumäära kehtestamisega.””Kui kaht hindamist eraldab väga pikk vahe, siis võiks kehtestada piirmäärad, kui palju võib maksimaalselt igal aastal maamaks tõusta.
Aab usub, et kui uue hindamise läbi maa väärtus senisega võrreldes kõvasti kerkib, siis vallad ja linnad langetavad vastavalt ka maamaksumäära, et maksutõus ei tabaks kinnisvaraomanikke hüppeliselt. Lisaks võib Aabi sõnul osutuda vajalikuks mingite piirmäärade ja üleminekuperioodide kehtestamine.
“Ei ole õiglane, kui paikades, kus maa hind on aasta-aastalt muudkui üles läinud, makstakse endiselt liiga vähe maamaksu; samas kohtades, kus maa hind pole kuigivõrd muutunud, makstakse sisuliselt sama palju,” leiab Aab. “Eesmärk ei ole saada juurde meeletult tulusid, vaid kaasajastada ja korrastada katastriüksuste hinnad ning muuta see info kõigile kättesaadavaks.”
Ta kinnitab, et pole kuulnud valitsusringkondades räägitavat, et kehtivat kodualuse maa maksuvabastust keegi tahaks ära kaotada või piirata. “Loodan, et saame vähemalt hindamise protsessi läbi viia,” ütleb ta. “Ja ega jaanuaris tule veel otsustada, milline maamaksu arvestamine täpselt välja näeb, seda on aega arutada.”
Laam Kinnisvara juhatuse liige Aivar Villemson on seda meelt, et kui korraline hindamine läbi viiakse, siis see tähendab ikka maamaksu tõusu – keegi lihtsalt ei mõtle sellele enne, kui arve uue summaga postkastis on. Samas tunnistab ta, et maa hinnastamise erisused on suured ja selleks ei pea võrdlema Harjumaad Võrumaaga, ka Tallinna läheduses on käärid meeletud.
“Ainuüksi Rae vallas on sisuliselt kolm eraldi kinnisvaraturgu. Näiteks Peetri külas ja Järvekülas tahavad kõik arendada, tehinguid on rohkem kui Pärnu linnas ja maa väärtus kõrge; Jüris on olukord selline keskmine; aga Vaidas on maa juba kolm korda odavam,” iseloomustab Villemson. “Maa väärtus on totaalselt erinev, kuid maamaks enam-vähem sarnane. Aga ma ei kujuta hästi ette, kuidas hinnastamist õiglasemalt reguleerida.”
Hinnatakse iga maatükki eraldi
Triinu Rennu möönab, et ta ei saa väita, et maamaks ei tõuse pärast hindamist. Tõepoolest – kui maa hindamine praeguse korra alusel läbi viia ja kehtestada uus maa maksustamise hind, siis tähendaks see automaatselt ka maamaksu tõusu. Ja arvestades, kui palju maa on piirkonniti kallinenud, siis valdavalt võiks seda tõusu ka hüppeliseks pidada.
“Maakatastri roll on näidata maa kohta ajakohast infot, sealhulgas ka maatüki väärtust. Kui suudame igale maatükile määrata ajakohase konkreetse väärtuse, saab iga maaomanik selge pildi, kui palju tema maa tegelikult on väärt,” selgitab Rennu. “Tõsi, maa-amet ei võta hindamisel arvesse maatükil asuvaid ehitisi või seal kasvava metsa väärtust. Aga igatahes tagab iga maatüki kohta avaliku hinna näitamine turu õiglase ja läbipaistva toimimise. Olgu siis maa müümise, kasutusse andmise või servituudi hinna määramise korral.”
Kinnisvaraturg ja -hinnad liiguvad ikka omasoodu, aga nõnda looks riik Rennu sõnul üldise kõigile vabalt kättesaadava ja pädeva baasteadmise. Samuti looks aluse õiglasemaks maksustamiseks, vältimaks praegust olukorda, kus Harjumaal ja Võrumaal ei erine makstav maamaks kuigi palju, ent võrreldava suurusega maatükkide turuväärtus Harjumaal on kümneid kordi kallim.
Et need teadmised kajastaks tegelikku turusituatsiooni, tuleks maa väärtust kajastavat korralist hindamist läbi viia regulaarselt, näiteks iga nelja aasta tagant. Ning selle üle otsustamine võiks olla seaduses määratud, mitte ei peaks sõltuma poliitilisest tahtest, leiab Rennu.
Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja Andres Juss ütleb, et maa korralise hindamise läbiviimise teostamisele ollakse praegu lähemal kui kunagi varem. Ta räägib, et sellise hindamise aluseks on reaalselt toimunud kinnisvaratehingute andmed. Ligemale kahekümne aasta jooksul toimunud piirkondlikke hinnatrende nimetab ta väga sarnasteks, ainult et kohas, kus põllumaa maksis 2001. aastal näiteks 600 eurot hektar, tehakse nüüd tehinguid hinnaga 3500 eurot hektar.
“Turuhinna statistika ei saa asendada maa korralist hindamist, sest viimane hindab iga maatükki eraldi. Turuhindade statistika näitab meile Harjumaa keskmist hinda, aga ei ütle, palju maksab maa Tallinnas või Paldiskis. Maa korralise hindamisega saame palju detailsema ülevaate,” kirjeldab Juss.
Triinu Rennu sõnul on oluline, et kõrvuti maa uue hindamisega leiaks riik ka kaitsemehhanismid, mis takistaksid maamaksu järsku tõusu. Rahandusministeerium ja maa-amet tegelevadki praegu kõikide tulu- ja kulupoolte arvutamisega, et saada kokku ettepanekute pakett, mille alusel valitsus saaks maa korralise hindamise küsimuses otsuse langetada.
“Õigusriigi põhimõttega ei käi ettearvamatult järsud maksutõusud kokku. Nii tuleb meil ja rahandusministeeriumil mõelda, kuidas seda vältida,” märgib Rennu. “Kui kaht hindamist eraldab väga pikk vahe, siis võiks ju kehtestada piirmäärad, kui palju võib maksimaalselt igal aastal maamaks tõusta. Ja kuna maamaksu määra kehtestab kohalik omavalitsus, tuleb siiski eeldada, et volikogu väga äkiliselt maksu tõstma ei hakka.”
Artikkel on avaldatud Maalehes
